Decisão do STJ sobre juros pode diminuir a parcela do financiamento da sua casa própria

O sonho da casa própria é uma conquista fundamental, mas práticas contratuais abusivas podem transformar esse objetivo em um fardo financeiro. Em uma vitória significativa para os consumidores, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento crucial que protege quem financia seu imóvel: a proibição da capitalização mensal de juros nos contratos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Com base na decisão da Terceira Turma no Recurso Especial 2.086.650/MG, ficou estabelecido que você pode estar pagando mais do que o devido.

O que é a capitalização de juros?

A capitalização de juros, ou anatocismo, ocorre quando os juros devidos em um período são incorporados ao saldo devedor, e novos juros incidem sobre esse montante aumentado. Em termos simples, é a prática de cobrar “juros sobre juros”. Essa metodologia eleva exponencialmente o custo total do financiamento.

A decisão do STJ: Pontos-Chave do REsp 2.086.650/MG

A decisão do STJ não deixa margem para dúvidas. Mesmo que o seu contrato contenha uma cláusula permitindo a cobrança, ela é considerada ilegal. Vamos entender os pilares dessa decisão:

• Capitalização apenas anual: O tribunal determinou que, nos financiamentos do SFI, a capitalização de juros só pode ocorrer anualmente. A cobrança mensal é vedada.
• Fundamentação na Lei: A decisão se baseia na Lei de Usura (Decreto nº 22.626/1933), que proíbe a capitalização com periodicidade inferior a um ano. Como a lei que rege o SFI (Lei nº 9.514/1997) não autoriza expressamente a prática mensal, a regra geral da Lei de Usura prevalece.
• Distinção crucial: SFI x SFN: O STJ diferenciou o SFI do Sistema Financeiro Nacional (SFN). Enquanto nos contratos do SFN (como alguns financiamentos de veículos e crédito pessoal) a capitalização mensal é permitida se pactuada, essa permissão não se estende aos financiamentos imobiliários do SFI.
• A Lei acima do contrato: O ponto mais forte da decisão é que a ilegalidade da cobrança existe mesmo que você tenha assinado um contrato que a previa. A ausência de permissão legal se sobrepõe à vontade das partes.

Quem é impactado por esta decisão?

Este entendimento tem um alcance amplo e protege diversos consumidores, incluindo aqueles com:

1. Financiamentos imobiliários pelo SFI intermediados por instituições financeiras.
2. Contratos celebrados diretamente com construtoras, incorporadoras e loteadoras, que também estão sujeitos a essa regra.

Quais os seus direitos e o que fazer?

Identificar a cobrança indevida abre caminho para a revisão judicial do seu contrato. As consequências práticas podem ser extremamente vantajosas:

• Recálculo da Dívida: A principal medida é exigir que o saldo devedor seja recalculado aplicando-se juros simples, o que pode resultar em uma redução significativa do valor total do financiamento.
• Restituição de Valores: É possível buscar a devolução, com correção monetária, de todos os valores pagos a mais devido à cobrança ilegal de juros capitalizados.
• Redução das Parcelas: Com o novo cálculo do saldo devedor, as parcelas futuras do financiamento podem ser reduzidas.

Diante disso, a recomendação é clara:

1. Localize seu contrato e procure por termos como “capitalização de juros” ou “taxa efetiva”.
2. Busque orientação jurídica especializada. Um advogado especialista em direito imobiliário e bancário é o profissional capacitado para realizar uma análise técnica do seu contrato, confirmar a cobrança abusiva e orientá-lo sobre a viabilidade de uma ação revisional.

Conclusão

A jurisprudência do STJ é uma ferramenta poderosa para garantir a justiça nos contratos de financiamento imobiliário. Milhares de brasileiros podem estar sendo lesados sem saber. Informar-se e agir são os primeiros passos para assegurar que seu direito seja respeitado e que o sonho da casa própria não tenha um custo abusivo.

Ainda tenho dúvidas!

Se você ainda ficou com alguma dúvida sobre esse tema, entre em contato conosco através do WhatsApp (19) 99766-2270 ou por meio de nossas redes sociais que termos imenso prazer em poder ajuda-lo a ter seus direitos garantidos.